可能有人聽過買賣不破租賃，意思為何?而此租賃是否指任何形態之租賃抑或有限定範圍，本文以案例方式說明此觀念?
1. 買賣不破租賃意義
法源依據為民法第425條
「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
第一項規定，縱租賃期間將租賃物所有權移轉他人，受讓人仍受租賃契約拘束。此為買賣不破租賃之意思。
第一項為原則，第二項為例外，亦即，在定期租賃期約超過五年之定期租賃契約未經公證前或不定期租賃者，並無買賣不破租賃適用。
2. 不定期租賃之終止
不定期租賃合約終止依照民法規定是任一方隨時均可終止，但須在按月或按年(視租金給付頻率)提前通知他方，但特別法優於普通法，土地法中第一百條對於收回房屋有限定下列六款要件:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
因此在不定期租賃中應優先適用土地法上開規定，但實務上對於上開規定要件之認定尚屬寬鬆。
3. 案例分析
甲甲持有房屋乙間，於98年與乙乙達成口頭協議，由乙乙每月支付一萬元租金有權使用房屋，後甲甲於100年死亡，由丙丙與丁丁繼承，後於102年初戊戊購買系爭房屋，乙乙均按月繳交房租，從未遲延，試探討當中法律關係?
甲甲與乙乙成立不定期買賣租賃契約，因無書面證據可證明雙方當時約定租賃期間之長短，而不定期租賃之終止隨時均可終止，因此在租賃期間中倘甲甲欲終止合約，可以存證信函或其他方式通知乙乙表達終止租賃契約之意思表示。
甲甲死亡後，由丙丙與丁丁繼承，在不定期租賃契約未終止前，雙方仍存在租賃關係，乙乙屬有權占有，然102年所有權移轉，同上開所稱，不定期租賃並無買賣不破租賃之適用，因此在戊戊購買房屋後，倘乙乙仍交房租交給戊戊，戊戊是可以拒收的，並表示不受之前租賃合約之拘束。
惟若戊戊又持續收受租賃，亦有可能被認定雙方同意租賃關係之繼續，就在繼續進入不定期租賃之無限循環，若存證信函通知終止意思表示後對方仍不為所動，即可以所有權人返還所有物請求權向法院起訴。
4. 小結
綜上，所有的交易行為為避免事後發生爭執難以舉證之窘境，還是建議盡量以書面為之，而以不定期租賃而言，雖然一般人認為相較於定期租賃複雜，但事實上所有權人之權利是物權中最強的，基本上法律還是保障所有權人權益，故縱有土地法第一百條之限制，對於其要件之認定，實務上算是非常寬鬆的，以第一款收回自住重建者，其理由可為屋齡老舊或是房屋價值與現使用用途顯不成比例，足認法律對所有權人權益之保障。
留言列表
